Đất có nhiều người cùng đứng tên thì ai phải ký hợp đồng thế chấp?
Khi quyền sử dụng đất có nhiều người cùng có quyền, không nên mặc nhiên cho rằng chỉ cần một người đứng ra ký hợp đồng thế chấp.
Trước khi công chứng, cần xác định quyền sử dụng đất thuộc những ai, quyền của từng người đối với tài sản và phạm vi quyền sử dụng đất được đưa vào thế chấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần, các thành viên thực hiện quyền theo quy định hoặc có thể thực hiện thông qua người đại diện nếu có căn cứ đại diện phù hợp.
Vì vậy, việc một người đang giữ Giấy chứng nhận, trực tiếp làm việc với ngân hàng hoặc đứng ra chuẩn bị hồ sơ không đồng nghĩa người đó đương nhiên có quyền tự mình thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất.
Nếu chỉ một người muốn thế chấp phần quyền của mình thì sao?
Cần phân biệt giữa thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc nhiều người và trường hợp một người muốn thực hiện quyền đối với phần quyền của mình.
Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần cho từng thành viên, cần xác định phần quyền của người muốn thực hiện giao dịch và tình trạng pháp lý của phần quyền đó theo quy định về đất đai.
Không nên mặc nhiên coi phần quyền của một người là một thửa đất độc lập để thực hiện thế chấp khi chưa xác định đầy đủ hồ sơ và tình trạng pháp lý thực tế.
Do đó, nếu chỉ một trong những người cùng có quyền sử dụng đất muốn thế chấp, hồ sơ cần được kiểm tra cụ thể trước khi xác định người đó có thể thực hiện giao dịch riêng hay cần có sự tham gia của những người còn lại.
Có thể ủy quyền cho một người ký hợp đồng thế chấp không?
Trong trường hợp phù hợp, những người có quyền sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch thông qua người đại diện hoặc người được ủy quyền.
Tuy nhiên, một người trong nhóm không đương nhiên trở thành người đại diện cho những người còn lại chỉ vì họ đang giữ Giấy chứng nhận hoặc trực tiếp thực hiện thủ tục.
Nếu ký thông qua đại diện hoặc ủy quyền, cần kiểm tra căn cứ đại diện và phạm vi quyền được giao. Nội dung đại diện hoặc ủy quyền phải phù hợp với giao dịch thế chấp mà người đại diện sẽ thực hiện.
Đây là điểm cần kiểm tra trước khi công chứng để tránh trường hợp người đến ký có giấy ủy quyền nhưng phạm vi ủy quyền không phù hợp với giao dịch cần thực hiện.
Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người thì có cần người khác ký không?
Không nên chỉ dựa vào số lượng tên ghi trên Giấy chứng nhận để kết luận ngay ai phải ký hợp đồng thế chấp.
Trong từng trường hợp còn cần xem xét nguồn gốc và tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.
Ví dụ, nếu quyền sử dụng đất liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, quyền chung của nhiều người, thừa kế hoặc các căn cứ xác lập quyền khác thì việc xác định người cần tham gia giao dịch phải dựa trên hồ sơ thực tế.
Vì vậy, câu hỏi “Giấy chứng nhận đứng tên ai?” rất quan trọng, nhưng chưa phải là thông tin duy nhất để xác định người có quyền ký hợp đồng thế chấp.
Trước khi công chứng cần kiểm tra những gì?
Nếu quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều người, nên kiểm tra trước một số thông tin trực tiếp quyết định việc ai phải tham gia ký:
- Giấy chứng nhận ghi nhận người có quyền sử dụng đất như thế nào;
- quyền sử dụng đất thực tế thuộc những ai;
- quyền của từng người đã được xác định theo phần hay chưa;
- giao dịch dự kiến thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất hay chỉ liên quan đến phần quyền của một người;
- có người tham gia thông qua đại diện hoặc ủy quyền hay không;
- nếu có đại diện hoặc ủy quyền, phạm vi quyền được giao có bao gồm việc thế chấp hay không.
Ngoài việc xác định đúng người tham gia ký, quyền sử dụng đất còn cần đáp ứng các điều kiện để thực hiện quyền thế chấp theo quy định pháp luật.
Việc kiểm tra trước Giấy chứng nhận và các giấy tờ xác lập quyền của những người liên quan sẽ giúp xác định đúng chủ thể cần tham gia và hạn chế việc phải bổ sung, điều chỉnh hồ sơ khi thực hiện công chứng.
Trường hợp nào nên kiểm tra hồ sơ trước?
Nên kiểm tra hồ sơ trước khi công chứng nếu quyền sử dụng đất có nhiều người cùng đứng tên, chỉ một người muốn dùng phần quyền của mình để thế chấp, Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người nhưng tài sản có liên quan đến quyền của người khác, hoặc giao dịch được thực hiện thông qua người đại diện, người được ủy quyền.
Với những trường hợp này, việc xác định ai phải ký hợp đồng thế chấp cần dựa trên hồ sơ và tình trạng pháp lý cụ thể của quyền sử dụng đất, thay vì chỉ dựa vào người đang trực tiếp thực hiện thủ tục.
Nội dung liên quan
Dịch vụ công chứng: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thủ tục công chứng: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất