Đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên có thế chấp được không?
Một người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và muốn dùng đất để thế chấp vay vốn. Tuy nhiên, thửa đất đang phát sinh tranh chấp, bị kê biên hoặc có thông tin cho rằng đất đang bị hạn chế giao dịch.
Trong trường hợp này, không nên chỉ căn cứ vào việc đã có Giấy chứng nhận để kết luận đất có thể thế chấp.
Trước khi công chứng hợp đồng thế chấp, cần xác định tình trạng pháp lý thực tế của quyền sử dụng đất và xem vướng mắc đang tồn tại có ảnh hưởng đến quyền thực hiện giao dịch hay không.
Đất đang có tranh chấp có thể thế chấp không?
Khi thực hiện quyền thế chấp, quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai, trong đó có điều kiện liên quan đến tình trạng tranh chấp.
Nếu tranh chấp đang tồn tại và chưa được giải quyết theo quy định, cần làm rõ tình trạng này trước khi thực hiện giao dịch.
Điều quan trọng là phải xác định đất đang tranh chấp về vấn đề gì, tranh chấp liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất hay không và đã được giải quyết đến giai đoạn nào.
Không nên chỉ dựa vào thông tin một bên cho rằng đất “đang tranh chấp” hoặc “không có tranh chấp” để kết luận hồ sơ có thể thực hiện công chứng.
Đất đang bị kê biên thì sao?
Kê biên tài sản hoặc các biện pháp được áp dụng trong quá trình thi hành án có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng định đoạt quyền sử dụng đất.
Nếu phát hiện đất đang bị kê biên hoặc có văn bản của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc hạn chế quyền đối với tài sản, cần kiểm tra:
- biện pháp nào đang được áp dụng;
- cơ quan nào ban hành;
- phạm vi tài sản bị ảnh hưởng;
- biện pháp đó hiện còn hiệu lực hay không.
Khi chưa xác định được các thông tin này, không nên xử lý hồ sơ như một trường hợp thế chấp thông thường.
Có Giấy chứng nhận thì đã đủ điều kiện thế chấp chưa?
Chưa đủ để kết luận.
Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng để xác định quyền sử dụng đất, nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định quyền sử dụng đất có thể đưa vào thế chấp.
Tình trạng tranh chấp, kê biên, biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc những hạn chế khác ảnh hưởng đến quyền định đoạt vẫn cần được xem xét.
Vì vậy, trường hợp người sử dụng đất vẫn giữ bản chính Giấy chứng nhận nhưng quyền sử dụng đất đang có vướng mắc pháp lý thì cần làm rõ vướng mắc đó trước khi xác định khả năng thực hiện giao dịch.
Đất được thông báo “đang bị chặn” thì cần làm gì?
Trong thực tế, khách hàng đôi khi được thông báo rằng đất “đang bị chặn”, “đang bị ngăn giao dịch” hoặc “chưa giao dịch được” nhưng chưa biết nguyên nhân cụ thể.
Những cách gọi này chưa đủ để xác định hậu quả pháp lý của hồ sơ.
Trước tiên cần xác định căn cứ nào đang làm ảnh hưởng đến giao dịch: tranh chấp, kê biên, biện pháp thi hành án, biện pháp khẩn cấp tạm thời hay một vấn đề pháp lý khác.
Sau khi xác định được căn cứ, phạm vi và tình trạng hiệu lực của biện pháp đang áp dụng mới có cơ sở xem xét quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện thế chấp hay không.
Trước khi công chứng hợp đồng thế chấp cần kiểm tra gì?
Nếu đất đang có thông tin về tranh chấp hoặc hạn chế giao dịch, nên làm rõ trước các vấn đề:
- Đất đang tranh chấp về vấn đề gì và tranh chấp đã được giải quyết chưa?
- Có quyết định kê biên hoặc biện pháp liên quan đến thi hành án hay không?
- Có biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc quyết định khác ảnh hưởng đến quyền định đoạt đất hay không?
- Các biện pháp hoặc hạn chế đó hiện còn hiệu lực hay đã được giải quyết?
Ngoài những thông tin trên, hồ sơ vẫn cần được xem xét cùng với Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan đến chủ thể, tài sản và giao dịch thế chấp.
Việc kiểm tra trước giúp xác định đúng vướng mắc cần xử lý, thay vì chuẩn bị đầy đủ hồ sơ vay và hợp đồng rồi mới phát hiện quyền sử dụng đất chưa thể đưa vào giao dịch.
Hướng xử lý khi đất đang có vướng mắc
Nếu đất đang có tranh chấp, cần xác định tình trạng và kết quả giải quyết tranh chấp trước khi xem xét thực hiện thế chấp.
Nếu đất đang bị kê biên hoặc chịu một biện pháp pháp lý làm hạn chế quyền định đoạt, cần kiểm tra văn bản của cơ quan có thẩm quyền, phạm vi áp dụng và tình trạng hiệu lực của biện pháp đó.
Nếu khách hàng chỉ biết đất “đang bị chặn” nhưng chưa rõ nguyên nhân, việc cần làm trước tiên là xác định chính xác căn cứ làm phát sinh hạn chế.
Sau khi vướng mắc được làm rõ hoặc giải quyết, nếu quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì mới tiếp tục xem xét hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp.
Nội dung liên quan
Dịch vụ công chứng: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thủ tục công chứng: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất