Sổ đất chỉ đứng tên một người, khi thế chấp có cần vợ hoặc chồng cùng ký?
Có thể cần sự tham gia của cả hai vợ chồng nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung.
Việc Giấy chứng nhận chỉ đứng tên vợ hoặc chồng chưa đủ để kết luận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người đó. Khi thế chấp, vấn đề quan trọng là xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng.
Theo pháp luật về hôn nhân và gia đình, quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc được xem xét là tài sản chung, trừ trường hợp có căn cứ xác định là tài sản riêng theo quy định.
Vì vậy, trước khi công chứng hợp đồng thế chấp, không nên chỉ nhìn vào tên ghi trên Giấy chứng nhận để xác định người cần tham gia giao dịch.
Vì sao sổ chỉ đứng tên một người chưa chắc là tài sản riêng?
Tên trên Giấy chứng nhận và việc xác định tài sản chung, tài sản riêng là hai vấn đề có liên quan nhưng không hoàn toàn giống nhau.
Một quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng vẫn có thể liên quan đến tài sản chung nếu quyền đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và không có căn cứ xác định là tài sản riêng.
Do đó, cần xem xét nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất, chẳng hạn:
- quyền sử dụng đất có trước hay sau khi kết hôn;
- đất do mua hoặc nhận chuyển nhượng;
- được tặng cho chung hay tặng cho riêng;
- được thừa kế chung hay thừa kế riêng;
- quyền sử dụng đất có được hình thành từ tài sản riêng hay không;
- vợ chồng có thỏa thuận liên quan đến tài sản này hay không.
Những thông tin này giúp xác định bản chất quyền đối với tài sản thay vì chỉ căn cứ vào người đang đứng tên trên giấy tờ.
Khi nào người đứng tên có thể tự mình thực hiện việc thế chấp?
Nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người đứng tên và không có căn cứ khác làm phát sinh quyền của người còn lại đối với tài sản, việc thế chấp được xem xét theo quyền của người có tài sản riêng.
Ví dụ, quyền sử dụng đất có thể là tài sản riêng nếu được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có căn cứ xác định được hình thành từ tài sản riêng theo quy định.
Tuy nhiên, không nên chỉ dựa vào lời xác nhận rằng “đây là đất riêng của vợ” hoặc “đây là đất riêng của chồng”. Hồ sơ thực tế cần có căn cứ phù hợp để xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của tài sản.
Nếu là tài sản chung thì ai phải tham gia thế chấp?
Nếu quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng, việc thế chấp phải được thực hiện phù hợp với quy định về định đoạt tài sản chung.
Khi đó, cần xác định sự tham gia của vợ và chồng trong giao dịch. Trường hợp một người thực hiện thông qua đại diện hoặc ủy quyền thì căn cứ đại diện và phạm vi quyền được giao cũng cần được kiểm tra.
Vì vậy, không nên hiểu rằng tài sản chung luôn bắt buộc cả hai người phải trực tiếp có mặt ký cùng lúc, nhưng cũng không thể mặc nhiên cho rằng người đứng tên trên Giấy chứng nhận được tự mình quyết định việc thế chấp.
Muốn xác định là tài sản riêng thì cần kiểm tra giấy tờ gì?
Tùy nguồn gốc quyền sử dụng đất, có thể cần xem xét các giấy tờ liên quan như:
- giấy tờ xác lập quyền sử dụng đất trước khi kết hôn;
- văn bản tặng cho riêng;
- giấy tờ về thừa kế riêng;
- hợp đồng hoặc giấy tờ thể hiện nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất;
- tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất được hình thành từ tài sản riêng;
- thỏa thuận của vợ chồng về tài sản nếu có.
Không phải trường hợp nào cũng cần toàn bộ các giấy tờ trên. Việc cần giấy tờ nào phụ thuộc vào nguồn gốc thực tế của quyền sử dụng đất.
Trước khi công chứng hợp đồng thế chấp cần xác định điều gì?
Nếu Giấy chứng nhận chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, nên làm rõ trước ba vấn đề:
- Quyền sử dụng đất được hình thành vào thời điểm nào và từ nguồn nào?
- Có căn cứ xác định đây là tài sản riêng hay không?
- Nếu là tài sản chung, những người có quyền sẽ tham gia giao dịch theo cách nào?
Việc kiểm tra Giấy chứng nhận cùng giấy tờ về tình trạng hôn nhân và nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất giúp xác định đúng người cần tham gia hợp đồng.
Như vậy, câu hỏi quan trọng trước khi thế chấp không chỉ là “sổ đứng tên ai?”, mà phải xác định “quyền sử dụng đất này thực sự là tài sản chung hay tài sản riêng?”
Nội dung liên quan
Dịch vụ công chứng: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thủ tục công chứng: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất