Khi các cá nhân thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau, cần kiểm tra trước loại đất, người có quyền sử dụng đất, phạm vi chuyển đổi và điều kiện thực hiện giao dịch.
Theo quy định hiện hành, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp luật cho phép có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân khác trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh khi đáp ứng các điều kiện pháp luật. Việc công chứng hợp đồng được thực hiện khi các bên có yêu cầu.
1. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Giấy tờ của các bên
Thông thường, các bên cần chuẩn bị:
- CCCD, hộ chiếu hoặc giấy tờ định danh hợp pháp phù hợp với từng trường hợp.
- Giấy tờ, tài liệu liên quan đến tình trạng hôn nhân và việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung hoặc tài sản riêng nếu có liên quan.
- Bản án, quyết định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật nếu có liên quan đến quyền đối với tài sản.
- Giấy tờ về đại diện hoặc ủy quyền nếu một bên tham gia thông qua người đại diện.
- Các giấy tờ khác cần thiết để xác định người có quyền tham gia giao dịch.
Giấy tờ về các thửa đất được chuyển đổi
Cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận được cấp hợp pháp tương ứng với từng thửa đất.
Thông tin về người sử dụng đất, loại đất, diện tích, vị trí và các nội dung thể hiện trên giấy chứng nhận cần được đối chiếu trước khi lập hợp đồng.
Giấy tờ, thông tin liên quan đến việc chuyển đổi
Tùy trường hợp, các bên cần cung cấp:
- Dự thảo hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nếu đã chuẩn bị.
- Thông tin về từng thửa đất được đưa vào chuyển đổi.
- Giá trị quyền sử dụng đất hoặc phần chênh lệch giá trị nếu các bên có thỏa thuận.
- Phạm vi quyền sử dụng đất được chuyển đổi.
- Các tài liệu khác trực tiếp liên quan đến giao dịch nếu có.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, thuộc quyền của nhiều người, có nguồn gốc thừa kế, đang thế chấp hoặc giao dịch thông qua người đại diện, hồ sơ cần được kiểm tra cụ thể để xác định giấy tờ cần bổ sung.
2. Quy trình công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Bước 1. Tiếp nhận hồ sơ
Văn phòng tiếp nhận yêu cầu công chứng và hồ sơ của các bên.
Thông tin ban đầu được kiểm tra để xác định những người tham gia, các thửa đất được đưa vào chuyển đổi và phạm vi giao dịch.
Bước 2. Kiểm tra điều kiện chuyển đổi và hồ sơ đất
Công chứng viên kiểm tra giấy tờ của các bên, quyền đối với từng thửa đất và những điều kiện liên quan đến việc thực hiện giao dịch.
Đối với chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, cần đặc biệt kiểm tra loại đất, chủ thể tham gia và phạm vi địa lý của việc chuyển đổi theo quy định pháp luật hiện hành.
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có thông tin chưa thống nhất, các bên được hướng dẫn bổ sung hoặc làm rõ trước khi tiếp tục.
Bước 3. Soạn thảo hoặc kiểm tra hợp đồng
Nếu các bên đã có dự thảo, hợp đồng được kiểm tra trên cơ sở hồ sơ và thỏa thuận của các bên.
Nếu cần soạn thảo, nội dung hợp đồng được xây dựng theo giấy tờ và thỏa thuận hợp pháp của các bên.
Đặc biệt cần xác định rõ từng thửa đất được chuyển đổi, quyền của mỗi bên, phạm vi chuyển đổi và phần chênh lệch giá trị nếu có.
Bước 4. Các bên kiểm tra và ký hợp đồng
Các bên đọc hoặc được đọc lại hợp đồng, kiểm tra thông tin về người tham gia, từng thửa đất và nội dung chuyển đổi trước khi ký.
Việc ký hoặc điểm chỉ được thực hiện theo quy định và phù hợp với từng trường hợp.
Bước 5. Công chứng và trả kết quả
Công chứng viên thực hiện lời chứng và hoàn tất thủ tục công chứng.
Sau khi hoàn thành phí công chứng, thù lao công chứng và các chi phí liên quan nếu có, các bên nhận kết quả theo quy trình của Văn phòng.
3. Thời gian thực hiện
Thời gian xử lý phụ thuộc vào mức độ đầy đủ của hồ sơ, số lượng thửa đất và tình trạng pháp lý của từng quyền sử dụng đất.
Với hồ sơ đầy đủ, thông tin rõ ràng và không phát sinh vấn đề cần bổ sung hoặc xác minh, việc tiếp nhận và xử lý có thể được thực hiện thuận lợi trong thời gian làm việc của Văn phòng.
Trường hợp hồ sơ liên quan đến nhiều thửa đất, nhiều người có quyền hoặc có thông tin cần xác minh, thời gian thực hiện có thể kéo dài tương ứng theo quy định và tình trạng thực tế của hồ sơ.
4. Phí công chứng, thù lao và chi phí
Chi phí thực hiện có thể bao gồm:
- Phí công chứng: xác định theo quy định áp dụng đối với hợp đồng, giao dịch và căn cứ tính phí tương ứng.
- Thù lao công chứng: có thể phát sinh đối với việc soạn thảo, đánh máy, sao chụp và các công việc liên quan theo quy định.
- Chi phí khác: có thể phát sinh nếu cần xác minh, giám định, phiên dịch, công chứng ngoài trụ sở hoặc thực hiện công việc khác theo yêu cầu và quy định.
Mức cụ thể được xác định theo hồ sơ và phạm vi công việc thực tế.
5. Những điều kiện cần kiểm tra trước khi chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trước khi lập hợp đồng, các bên cần đặc biệt làm rõ:
- các thửa đất được đưa vào giao dịch có phải là đất nông nghiệp thuộc trường hợp được phép chuyển đổi hay không;
- các bên có phải là chủ thể được quyền thực hiện việc chuyển đổi hay không;
- việc chuyển đổi có nằm trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh theo quy định hay không;
- quyền sử dụng đất là tài sản riêng, tài sản chung của vợ chồng hay thuộc quyền của nhiều người;
- đất có tranh chấp, đang bị áp dụng biện pháp ảnh hưởng đến quyền giao dịch hoặc có vấn đề pháp lý khác cần xử lý hay không;
- thông tin về người sử dụng đất, diện tích, loại đất và thửa đất trên giấy chứng nhận có thống nhất với hồ sơ hay không;
- nếu giá trị hai quyền sử dụng đất không tương đương, các bên có thỏa thuận khoản chênh lệch hay không.
Có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa giao dịch mặc nhiên đủ điều kiện để thực hiện. Các điều kiện pháp lý của từng thửa đất vẫn cần được kiểm tra theo hồ sơ cụ thể.
6. Sau khi công chứng hợp đồng chuyển đổi cần làm gì?
Sau khi hợp đồng được công chứng, các bên cần tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để ghi nhận thay đổi quyền sử dụng đất theo giao dịch chuyển đổi.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc Điều 47 Luật Đất đai 2024, pháp luật quy định cá nhân thực hiện chuyển đổi trong phạm vi nêu trên không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Quý khách có thể liên hệ Hotline 0909 226 226 của Văn phòng Công chứng Đặc Khu Phú Quốc để được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn giấy tờ cần chuẩn bị trước khi thực hiện.
Dịch vụ liên quan: Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp